¿Cómo salir de una hipoteca compartida?

Muchas parejas o matrimonios que tienen un proyecto en común optan por solicitar hipotecas de forma conjunta. De esta forma, la hipoteca se formaliza con dos titulares, lo que implica que los dos sueldos se destinan a pagar cada mensualidad.

Al compartir la hipoteca, dos personas con unos ingresos mínimos de 1.500 euros cada uno pueden conseguir la concesión de una hipoteca que por separado jamás hubieran conseguido. Esto finalmente se traduce en la posibilidad de financiar la compra de viviendas de mayor valor.

Sin embargo, nada es definitivo y cuando se producen separaciones o divorcios, lo más común es romper con cualquier elemento compartido, sean deudas o propiedades, para que cada uno continúe por su lado. La salida de hipotecas compartidas se da con bastante frecuencia en casos de separación.

Formas de salir de una hipoteca compartida

Cuando la decisión está tomada y existe la necesidad de que dos personas no sigan compartiendo la titularidad de la hipoteca, se debe escoger la vía por la que poner fin a la hipoteca compartida. En este post hablaremos de las tres vías principales para salir de una hipoteca compartida.

Vender el inmueble

Muchos optan por vender el inmueble y utilizar el dinero obtenido para amortizar el capital pendiente en la hipoteca. De esta manera, al destinar la ganancia de la venta de la vivienda a saldar la deuda común, se extingue la hipoteca compartida facilitando a ambas partes continuar cada una por su lado.

En el debe de esta operación se encuentra la venta de la propiedad. Al vender el inmueble, ambas partes deberán buscar un nuevo domicilio donde residir, bien sea comprándolo o alquilándolo. Se aconseja vender el inmueble cuando ninguna de las dos partes tiene especial interés por quedarse con la vivienda común si ello implica asumir el resto de la hipoteca compartida por su cuenta.

Realizar una novación hipotecaria con extinción del condominio

Si se quiere mantener la vivienda entonces uno de los dos tendrá que renunciar a la propiedad y salir de la hipoteca. Para que uno de los dos titulares de la hipoteca salga del contrato se tiene que realizar una novación hipotecaria. La novación hipotecaria es cualquier modificación que se realiza en las condiciones de la hipoteca.

Algunas de las condiciones que suelen modificarse a través de la novación son los periodos de carencia total o parcial, la ampliación del plazo de amortización o de capital prestado o también las garantías. En el caso de querer poner fin a la hipoteca compartida se modificará la titularidad de la hipoteca, desvinculando y apartando a una de las dos partes.

Aunque puede ser la opción más recomendable si una de las dos partes quiere mantener la vivienda, es posible que el banco no acepte la novación. Al fin y al cabo, la solvencia de la titularidad del préstamo se ve afectada si se reducen los titulares.

En el caso de que el banco de un no por respuesta se puede buscar un aval adicional como garantía en caso de impago. Otra opción es realizar una subrogación de deudor en la que, manteniéndose las mismas condiciones, la parte que abandona la hipoteca compartida es sustituida por un tercero que ocupa su lugar durante el resto de vida del préstamo.

Dación en pago

La dación en pago es la última y más radical opción para salir de una hipoteca. La dación en pago consiste en saldar con la entidad bancaria el préstamo hipotecario a cambio de entregarles la propiedad. Dicho de otra forma, la entidad perdona la deuda a los titulares de la hipoteca a cambio de quedarse con el inmueble.

El banco no está obligado a aceptar este acuerdo y en caso de quedar todavía la mayoría de la deuda por liquidar, es probable que lo rechace.

Esta vía se ha puesto algo más complicada en los últimos años ya que las entidades bancarias acumulan ya muchas propiedades en sus activos de los que no obtienen ningún rédito económico y lejos de querer seguir acumulando más, tratan de dar salida a los que ya tienen.

Coste de salir de una hipoteca compartida

Hoy en día, cualquier operación que incluya una venta, una amortización anticipada o una alteración de las condiciones implica un coste. El coste de salir de una hipoteca compartida dependerá de la vía por la que se quiera realizar.

Si se vende el piso y se destina la ganancia a saldar la deuda mediante amortización anticipada, se deberá pagar el IRPF por la ganancia patrimonio al vender el piso dependiendo del banco, la comisión por amortización anticipada que se haya firmado. En caso de existir, esta puede ser del 2% o 1,5%. Por otro lado, si se realiza una novación hipotecaria se deberá abonar una comisión por novación y hacerse cargo de los costes de una nueva tasación del inmueble requerida por ley siempre que se produzca una novación.