Las diferencias entre propiedad horizontal y propiedad vertical
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Todos los bienes inmuebles de cualquier persona física o jurídica están clasificados por ley como propiedad horizontal o propiedad vertical. El derecho inmobiliario es el que distingue entre ambos bloques.
Antes de comprar una vivienda o una finca, es importante saber a qué régimen de propiedad pertenece. La propiedad horizontal y la vertical tienen características muy diferentes y al estar reguladas por leyes distintas, los derechos y obligaciones de los propietarios también son distintos.
Este post se centrará en abordar los conceptos de propiedad horizontal y propiedad vertical, así como las diferencias que existen entre ambos tipos de propiedad.
Qué es la Propiedad Horizontal
Cuando en un edificio hay distintas viviendas o pisos y locales con sus respectivos propietarios, se habla de propiedad horizontal. Una propiedad horizontal está compuesta por varios bienes inmuebles y cada vecino o propietario ostenta la propiedad de uno de estos inmuebles.
Los vecinos tienen su propio inmueble ubicado en el edificio, pero también existen otras zonas denominadas zonas comunes cuya propiedad es compartida por todos. Dicho de otra forma, existe un derecho privativo sobre la vivienda que se tiene en propiedad y también una copropiedad de las zonas comunes donde se tiene que salvaguardar la convivencia.
En el momento en el que existen zonas comunes sobre las que todos los vecinos tienen derechos y obligaciones, surge la necesidad de establecer leyes que regulen su uso, mantenimiento y las obligaciones tales como sufragar los gastos necesarios. La ley que cumple esta función es la Ley de Propiedad Horizontal.
La Ley de Propiedad Horizontal
La Ley de Propiedad Horizontal regula todos los derechos y obligaciones de los copropietarios de las zonas comunes.
Una de las cosas que establece esta ley son los cargos que toda comunidad de vecinos debe tener. Estos son cuatro, la Junta de propietarios, el presidente, el secretario y el administrador. De todos estos, tanto el presidente como los integrantes de la Junta de propietarios deben residir en la comunidad. El administrador se encarga de la gestión de las tareas de administración y mantenimiento.
Otro de los puntos importantes de esta ley es la regulación de los derechos individuales y colectivos derivados de la propiedad de las viviendas y las zonas comunes respectivamente. En esta, se establecen las obligaciones que tiene cada propietario. La cuota que cada uno deberá pagar por gastos de comunidad, servicios, seguros o reparaciones, depende del coeficiente de participación que cada inmueble tenga sobre el edificio.
Qué es la Propiedad Vertical
La propiedad vertical hace referencia a un conjunto de viviendas o locales ubicados en un terreno o edificio cuya propiedad la ostenta una sola persona o varias que constituyen una sola propiedad.
En la propiedad vertical no se comparte ningún espacio, no hay copropiedades. Por lo general se da en edificios donde la totalidad de los inmuebles son alquilados para ser usados como vivienda, negocios o almacenes.
Al no haber zonas comunes, no hay comunidad de propietarios y, por supuesto, tampoco hay cuotas. Ante la ley es una única propiedad y en caso de querer venderse debería hacerse íntegramente. Para regular este tipo de propiedades existe la Ley de Propiedad Vertical.
La Ley de Propiedad Vertical
La Ley de Propiedad Vertical establece las obligaciones y derechos del propietario de los inmuebles. Entre estas destaca la de conservar la propiedad en buen estado y asumir cualquier gasto destinado a nuevas obras y el mantenimiento de la misma. También se debe asumir el pago del IVA, el IBI y de todos los servicios públicos de alumbrado, recogida de basuras etc..
Toda la gestión de las tareas de mantenimiento y administración deberá realizarse por el propietario en ausencia de un administrador de la comunidad propio de las propiedades horizontales. Muchos propietarios optan por externalizar la gestión de la propiedad vertical a especialistas del sector inmobiliario.
Transformación de Propiedad Vertical a Propiedad Horizontal
Cuando una propiedad vertical como por ejemplo un edificio se vende, existe la posibilidad de que los distintos inmuebles que componen el edificio sean vendidos a distintas familias.
Si el edificio cumple con ciertos requisitos de divisibilidad, tras formar una comunidad de vecinos entre los propietarios, es posible determinar el coeficiente de participación que cada inmueble tiene sobre el edificio.
Sobre este coeficiente se podría realizar la asignación de las cuotas por las zonas comunes. Para que finalmente se culmine la transformación, debe constituirse la propiedad horizontal mediante escritura pública ante notario.
Será aconsejable, aunque no obligatorio, crear unos estatutos de la comunidad propios donde se establezcan las normas y obligaciones. Por último, también se requiere un libro de actas que recoja todos los acuerdos o detalles tratados en las Juntas de Propietarios.