Qué es el diferencial de una hipoteca
Compara las mejores hipotecas
En una hipoteca variable, los intereses que obtiene el banco por prestar dinero a un cliente se calculan como la suma del diferencial y el índice de referencia. Por un lado, el índice de referencia, habitualmente el Euríbor, va variando con el paso del tiempo y es el componente que provoca que las cuotas suban o bajen tras las revisiones de hipoteca. Por otro lado, el diferencial es un porcentaje fijo que sirve como margen para el banco, independientemente del valor del índice de referencia.
¿Por qué es importante que el diferencial no sea muy elevado?
Es muy importante que el diferencial no sea demasiado alto ya que la cuota que se puede acabar pagando si el Euríbor se mantiene en trayectoria ascendente durante años puede ser algo desmesurado por culpa de la subida del tipo de interés.
Los bancos analizan el valor y la tendencia del Euríbor para fijar el diferencial de las hipotecas variables. Quienes contrataron su hipoteca cuando el Euríbor estaba en valores negativos, están pagando el diferencial elevado firmado en un momento en el que el Euríbor estaba a 0 sumado a un Euríbor que actualmente ya ha superado la barrera del 2%. Para evitar pagar más en cada revisión de la hipoteca, son cada vez más las personas que quieren cambiar su hipoteca variable a una hipoteca fija.
Cómo saber si un diferencial es abusivo
En 2013, el Tribunal Supremo declaró la nulidad de las cláusulas suelo por la falta de transparencia de los bancos. Con respecto a los diferenciales aplicados en las hipotecas variables o mixtas, no existe ninguna sentencia que los considere abusivos.
Sin embargo, cuando el diferencial es tan alto que ni siquiera una gran bajada del Euríbor puede hacer que los intereses a pagar desciendan significativamente, puede decirse que el diferencial está actuando como una especie de cláusula suelo.
¿Puede ser negativo el diferencial?
Hay quien se pregunta si el diferencial podría ser negativo. La respuesta es no, bajo ningún concepto. El diferencial cumple una función como estabilizador y compensador del interés. Cuando el Euríbor está a 0 o incluso valores negativos, el diferencial compensa ese bajo valor del Euríbor para que el banco siga recibiendo intereses.
Cómo bonificar el diferencial de la hipoteca
Existe la posibilidad de bonificar el diferencial aplicado en la hipoteca con la contratación de otros productos del banco. Al igual que en las hipotecas fijas y sus tipos de interés nominales fijos existen alternativas de bonificar el interés compuesto por diferencial y Euríbor de las hipotecas variables. Cuando la entidad bancaria no exige la contratación de productos secundarios, pero da la opción de hacerlo a cambio de ciertos beneficios, muchas veces se suelen referir a una reducción del tipo de interés.
Múltiples bancos ofrecen una versión de la modalidad de hipoteca con intereses más reducidos para quienes se comprometen a domiciliar la nómina y contratar un fondo de inversión o un plan de pensiones. También se puede obtener una bonificación gracias a la contratación de seguros de hogar o seguros de vida.
Hipotecas con el diferencial más bajo
La mejor hipoteca variable no siempre es la que tiene menor diferencial, pero si es cierto que, a menor diferencial, menor cuota a pagar. A continuación, veremos cuáles son las hipotecas con el diferencial más bajo de todo el mercado.
En la actualidad, el préstamo hipotecario con menor diferencial es la Hipoteca Variable de Unicaja. Esta hipoteca cuenta con un interés del 0,50% + Euríbor durante un plazo máximo de 30 años y financia hasta el 80% del valor de tasación del inmueble. Para conseguir el 0,50% + Euríbor será necesario domiciliar la nómina, contratar un plan de pensiones, un seguro de hogar y un seguro de vida.
En segundo lugar, se sitúa la Hipoteca Inteligente Variable de EVO Banco. Esta hipoteca tiene un interés del 0,60% + Euríbor. Para su contratación se necesita domiciliar la nómina y contratar dos seguros, uno de vida y otro de hogar. El importe máximo concedido es del 80% sobre el valor de tasación.
En tercer lugar y empatando con EVO se encuentra la Hipoteca Variable BBVA que con un interés bonificado de 0,60% + Euríbor, financia hasta el 80% del valor del inmueble. Para conseguir este interés bonificado es necesario domiciliar la nómina, contratar un seguro de hogar y protección de pagos. Además, el primer año los intereses serán fijos y del 0,89%. En cualquier caso, con el valor actual del Euríbor, es difícil que a corto plazo se consiga pagar menos del 2,5% o 2%.