¿Qué es el derecho de tanteo y retracto?
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Los inquilinos cuentan con ciertos derechos recogidos en el Código Civil entre los que se encuentran los derechos de tanteo y retracto. En el momento en el que un propietario decide vender el inmueble en el que existen inquilinos, se originan ambos derechos.
El derecho de tanteo consiste en la facultad que tiene un individuo de exigir a otro que un bien determinado le sea vendido a él preferentemente por el mismo precio que quería fijar con un tercero.
El derecho de retracto es el derecho de una persona a sustituir a un tercero pasando a ocupar la posición de comprador en un contrato de compraventa adquiriendo un bien en las mismas condiciones en las que se había comprado. El derecho de retracto se ejecuta cuando ya se ha producido la compraventa y no antes.
Cuál es la diferencia entre derecho de tanteo y retracto
El derecho de tanteo y el derecho de retracto no son lo mismo, eso sí, uno lleva al otro. No puede existir el derecho de retracto sin derecho de tanteo y viceversa. La principal diferencia entre ambos radica en el momento en el que se ejerce el derecho.
El derecho de tanteo es uno de los derechos más comunes en la compraventa y se ejerce antes de que se produzca la compraventa del inmueble. De esta manera, el que se acoge al derecho de tanteo paga la misma cantidad que el propietario exige en un inicio.
En cambio, el derecho de retracto se ejecuta una vez que ya se ha realizado la venta de la vivienda a un tercero. De esta manera, el inquilino puede, en un plazo de 30 días naturales desde que se produce la venta, acogerse a este derecho para conseguir una subrogación y ocupar el puesto del comprador.
Quién puede ejercer el derecho de tanteo y retracto
El derecho de tanteo y retracto no puede ejercerse siempre. Si el inquilino firmó en el contrato de arrendamiento una renuncia a este derecho, no podrá acogerse. Además, si la venta de la vivienda que se alquila se realiza junto con otras propiedades del mismo edificio como por ejemplo un local comercial, tampoco es posible acogerse a estos derechos.
Adicionalmente, en el caso de que el inquilino quiera ejercer el derecho de retracto no deberá demorarse más de 30 días en ejercerlo desde la venta del inmueble, de lo contrario no será válido.
Qué hacer si no se quiere comprar la vivienda
El inquilino tiene el derecho de tanteo y retracto, pero no la obligación de acogerse a él. Es posible que no se desee comprar el inmueble por cualquier motivo y muchos se preguntan, entonces ¿Qué pasa con el inquilino?
Existen dos opciones cuando el propietario de un inmueble en el que se vive alquilado decide vender la propiedad. La primera opción es seguir viviendo como alquilado en el mismo piso y la segunda es mudarse a otra vivienda. Todo dependerá de los planes que el nuevo propietario tenga para su inmueble y la decisión que se quiera tomar como alquilado.
Seguir viviendo como alquilado en la vivienda
Lo primero que se debe saber es que todo inquilino tiene un contrato de alquiler que deberá cumplirse hasta su finalización. Por ello, si en enero de 2022, la vivienda en la que vive alquilada una familia es traspasada a un nuevo propietario y esta familia firmó un contrato de arrendamiento vigente hasta diciembre de 2022, el nuevo propietario está obligado a cumplir con el contrato manteniendo las mismas condiciones que se firmaron con el anterior propietario.
Una vez que se cumple el contrato firmado, es posible que el nuevo propietario esté de acuerdo con prolongarlo de nuevo con las mismas condiciones o decida establecer otras nuevas como nuevo arrendador. De esta manera, la familia tendría la opción de seguir viviendo en la misma vivienda.
Comprar o alquilar una nueva vivienda
Si una vez que se cumple el contrato firmado con el anterior propietario, el nuevo decide que no quiere alquilar el inmueble, se deberá abandonar el inmueble. Eso sí, el nuevo propietario no puede comunicarlo y exigir el desalojo de la noche a la mañana. Este deberá informar a los inquilinos con 30 días de antelación. Pasados esos 30 días, los inquilinos deberán abandonar el inmueble y buscar una nueva vivienda que alquilar o comprar.