Qué es una ejecución hipotecaria

Cuando se contrata una hipoteca con una entidad bancaria, siempre existe el riesgo de en algún momento, no poder asumir las cuotas del préstamo hipotecario. Las entidades que prestan el dinero son muy conscientes de este riesgo y por ello, además de exigir a sus clientes suficiente solvencia y estabilidad económica como para poder devolver el préstamo en el plazo acordado, se solicitan garantías y avales. Esto se hace para que, ante una supuesta caída en impagos, el banco obtenga algo a cambio, en la mayoría de los casos, la vivienda hipotecada.

De este modo, reclamando al cliente la cuantía adeudada y tras varios impagos consecutivos de las cuotas de la hipoteca, el banco pone en marcha un proceso conocido como ejecución hipotecaria. En la ejecución hipotecaria, el banco exige al particular que asuma la deuda y además pague una penalización en forma de intereses adicionales por atrasos.

Cuánto tiempo se tarda en ejecutar una hipoteca

La ejecución hipotecaria es un proceso bastante largo. En primer lugar, hay que tener en cuenta que el banco no podrá comenzar el proceso hasta que no exista un impago equivalente a 12 mensualidades si se está en la primera mitad de la hipoteca o 15 mensualidades si ya se ha superado el ecuador del préstamo hipotecario.

Por ello, podemos decir que desde el momento en el que se produce el primer impago hasta que la ejecución hipotecaria concluye con el desahucio pueden pasar hasta 2 años, lo que abre una puerta para evitar que ocurra el fatal desenlace.

Cuál es el procedimiento de ejecución hipotecaria

Como hemos comentado antes, la ejecución hipotecaria es un proceso largo y bastante lento que, para comprenderlo mejor, podemos estructurar en distintas etapas. La primera etapa consiste en la notificación y demanda por impagos al moroso. 

Durante la segunda etapa y solo si persiguen los impagos, la entidad bancaria exige el inmueble como garantía y se celebra una subasta de la propiedad. La última etapa consiste en el lanzamiento o desahucio del deudor.

Notificación de la deuda, activación de cláusula de vencimiento anticipado y demanda

En esta primera etapa el banco avisa al cliente de sus impagos en varias ocasiones y por distintos canales. Además, pasados cinco meses desde el primer impago la entidad bancaria incluye al moroso en ficheros de deudores como ASNEF.

Finalmente, el siguiente paso que dará el banco será denunciar ante un juzgado al moroso cuando la deuda sea de 12 o 15 cuotas, en función del año de hipoteca en el que se encuentre con respecto al plazo de amortización total.

Convocatoria y celebración de subasta

Esta segunda etapa comienza con la convocatoria de una subasta pública por la vivienda. Esta convocatoria deberá publicarse en el Ayuntamiento, en el BOE y en el Registro de la Propiedad. En la convocatoria debe indicarse la fecha en la que se va a producir y el precio de salida que tendrá la vivienda. 

En la celebración de la subasta, el mayor postor se quedará con la propiedad. Si no se produce ninguna oferta por encima del precio de salida, el banco tendrá la posibilidad de quedarse la vivienda por el 60% de su valor. Para estos casos, si el 60% del valor de la vivienda es inferior a la cantidad que se debe al banco, seguirá existiendo una deuda con la entidad que le dará derecho a embargar otros activos presentes o futuros hasta que se extinga.

Lanzamiento y desahucio

La ejecución hipotecaria culmina con el desahucio. El moroso será invitado a abandonar el domicilio de forma voluntaria, de lo contrario la policía acudirá para asegurarse de que la comitiva judicial y el cerrajero puedan realizar el lanzamiento con total normalidad. 

Cómo se podría evitar la ejecución hipotecaria

El embargo es un proceso lento durante el que existen varias formas de evitar la ejecución hipotecaria. Una de ellas es solicitar una ampliación de la hipoteca al banco. Si el banco accede a realizar una novación hipotecaria y se acuerda una ampliación del plazo de amortización, las cuotas serán más bajas y fáciles de asumir.

Otra posibilidad es vender el inmueble antes de que quede embargado por impagos. Con la cantidad obtenida por la venta de la vivienda será factible saldar la deuda. Es una opción que permite evitar que el banco se quede con la casa por el 60% del valor e incluso todavía se siga debiendo dinero.

Otra opción para evitar que se produzca una ejecución hipotecaria es ser previsor y contratar un seguro de impagos o desempleo en la hipoteca. Algunos bancos ofrecen esta posibilidad a sus clientes.