Invertir en una vivienda para alquilar

Cada vez es más común encontrarse con personas que se dedican a adquirir viviendas para después alquilarlas. Comprar una vivienda y alquilarla puede reportar muchos beneficios al que lo pone en práctica, pero como toda inversión, tiene sus riesgos y requiere de un importante desembolso de capital con el que la mayoría de las personas no cuentan de inicio.

Hay muchos elementos que hay que tener en cuenta antes de realizar una inversión de tanto coste. Es recomendable poner todo sobre la balanza y emprender solo en caso de estar seguros. En cualquier caso, nada está asegurado y al estar influenciada por factores externos que escapan a nuestro alcance, lo que sobre el papel puede ser una inversión fructífera puede convertirse en una inversión jamás recuperada.

Elementos que influyen en la compra de una vivienda con el fin de alquilarla

Antes de lanzarse a comprar una vivienda con el objetivo de alquilarla es importante estudiar los pros y contras de la operación. Lo que en primera instancia puede parecer una operación muy rentable económicamente hablando puede resultar un fracaso si no se tienen en cuenta algunos factores tales como la vivienda en la que se va a invertir, todo el coste que implica la compra o el precio de alquiler que se quiere fijar.

Tipo de vivienda, ubicación y precio de compra

El primer elemento a tener en cuenta es la vivienda y su valor. Es muy distinto comprar una casa de 120 metros cuadrados en el barrio Salamanca de Madrid que comprar una casa de 65 metros cuadrados en Usera o Orcasitas. La superficie de la vivienda es muy importante así como la zona donde esté ubicada la propiedad.

Además, la antigüedad que tenga la construcción y el hecho de contar con partes de la casa reformadas recientemente también influyen en el valor de tasación y precio de compra a pagar por la vivienda.

Lo que es importante saber es que cuanto más nueva, grande y mejor ubicada sea la vivienda en la que se invierte, mayor será el coste de la inversión, pero también mayor el retorno ya que se podrán obtener unos ingresos mensuales por alquiler superiores.

Gastos asociados a la compra

Cuando se habla del coste e inversión que hay que hacer en la operación, no hay que referirse únicamente al precio de compra del piso. Es necesario poner en la balanza todos los gastos asociados a la compra de la vivienda.

Hay que incluir los gastos de notaría, tasación, registro de la propiedad, gestoría etc…También los impuestos asociados a la compra de una casa, que son directamente proporcionales a su valor. Cuanto más cara sea la vivienda, más impuestos se pagarán. Los impuestos a pagar dependerán de la comunidad autónoma donde esté ubicada la vivienda y si es de obra nueva o segunda mano.

Si la vivienda es de obra nueva, se pagará el Impuesto de Valor Añadido (IVA) y el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD). Si es de segunda mano, se deberá pagar el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP). El tipo aplicado de estos impuestos depende de la legislación de cada comunidad autónoma.

Precio del alquiler que se quiere fijar

Finalmente, el precio al que se va a alquilar la vivienda constituye el último, pero no menos importante factor. Al final, el precio que se fije va a estar condicionado por los otros factores ya que, si la vivienda está mal conservada, es antigua, pequeña y mal ubicada, exigir un alquiler elevado espantará a todos los posibles inquilinos.

Si el precio que se pide no es competitivo, no habrá personas interesadas en vivir en la casa y no se podrá alquilar, convirtiéndose la operación en un fracaso.

Ventajas e inconvenientes de comprar una vivienda para alquilarla

Comprar una casa con la idea de alquilarla tiene muchas ventajas, pero también tiene sus inconvenientes.

Las ventajas son varias. En primer lugar, al comprar la casa se adquiere un bien inmueble, una inversión que es tangible y que no va a desaparecer pase lo que pase. El hecho de poder sacar rendimiento económico de una propiedad que se va a mantener en el tiempo es su principal atractivo.

La segunda ventaja es que, si se alquila, el arrendatario tendrá unos ingresos mensuales. Es necesario encontrar un inquilino, pero lo cierto es que hoy en día es mucho más fácil alquilar una casa que venderla.

En cuanto a los inconvenientes hay que tener en cuenta cuatro puntos. El primero es que es necesaria una inversión inicial considerable, por lo general será necesario pedir financiación a una entidad bancaria lo que implica endeudarse.

El segundo inconveniente es que este tipo de operación requiere una cierta inversión de tiempo tanto en el momento de la compra como periódicamente. Primero es necesario realizar todos los trámites legales para comprar la vivienda, pagar los honorarios del notario y del gestor, inscribir el bien en el Registro de la Propiedad.

Después hay que encontrar un inquilino/a, enseñarle el piso o pagar a una agencia que haga la gestión y firmar el contrato de arrendamiento.

El tercero es que si se quiere mantener el inmueble en buen estado para alquilar es muy probable que haya que seguir haciendo inversiones cada cierto tiempo para arreglar desperfectos, cambiar electrodomésticos etc..

El cuarto y último inconveniente es la posibilidad de que se produzcan impagos y en los peores casos que el inquilino se niegue a abandonar el domicilio y se convierta en un okupa.